《標桿房企工程管理之門窗體系的管理要點及實戰案例》

【課程背景】

在當前房地產行業中，工程管理一直是各地產公司管理的焦點和難點，門窗又是各家地產客戶報修和投訴的第一大問題來源項。面對幾乎裸奔的門窗設計圖紙，嚴苛的成本控制，不聽話的供應商，緊張的建造周期、如何最大程度地提高項目門窗幕墻工程質量，減少客戶投訴，降低工程整改、返工、無效成本，成為當前房地產項目管理中的一項重要關鍵。

本次課程根據專家23年的工作經歷及經驗（10年中建系統工作經歷、13年地產企業管理經歷），結合清華大學工程制造業精細化及流程化的管理方法，通過對100多個與工程管理有關的實際操作案例進行情景解剖，導出能夠適合大多數地產企業確保工程進度前提下大幅提升產品品質的管理思路和技巧，以及切實落地的手段及措施。

本次課程特點是將標桿地產企業工程管理的實戰經驗與清華大學制造業經典管理理論密切結合，實操案例多、啟發性強，同時可與學員有較多的深度互動，通過互動交流來進一步梳理學員的管理思路及實戰操作。

【課程收益】

1、深刻理解并體會地產集團層級工程管理體系的三大使命，——協同建流程、目標定標準、提升抓培訓；

2、理解工程管理協同對門窗幕墻工程質量的影響，并掌握其協同管理技巧；

3、理解掌握門窗幕墻工程策劃的重要性和關鍵要素，以更好的實現產銷平衡，實現產品力最大化；

6、理解掌握門窗幕墻體系的管理要點和實戰案例，以更好的掌握門窗幕墻體系的現狀，問題和改進手段；

【課程對象】

房地產企業董事長、總經理、總工、集團分管工程副總、項目總經理、工程總監、工程部經理成本總監、成本部經理、工程部經理、造價工程師等。

【課程大綱】

第一部分：工程管理之道及門窗幕墻管理問題的現狀和困惑

1. 我們是否經常遇到這樣的問題和困惑？

1. 各職能部門各自為政，追究責任都有理由，問題究竟在哪？門窗幕墻的客戶報修投訴率總不能令人滿意；

2. 門窗幕墻的質量問題是多方面群體問題，而非某個別專業因素造成的；門窗幕墻百分百零滲漏免維護做不到！

3. 很多門窗幕墻質量問題都是行業通病，手工活，修了還修，層出不窮；疲于應付客戶沒完沒了的門窗報修投訴，每天就像消防隊員；

1. 建立流程化的協同體系；甲方管理原因導致的現場矛盾：專業間的矛盾/甲乙方間的矛盾；跨專業協同/目標標準協同；

2. 工程管理之道：協同建流程/目標定標準/能力要提高；

第二部分：工程協同管理

1. 分析各專業各部門間對項目管理的差異（工作目標/規范標準/客戶視角/專業背景）；

2. 標桿房企的產品質量目標差異；門窗幕墻的客戶投訴率控制指標設定是多少？

3. 現行工程規范標準差異；規范設定的目的是什么？可以直接拿來作為企業標準么？

• 案例：江蘇省住宅工程質量通病控制標準分析；可否進一步優化？

• 案例：福建省住宅工程設計若干技術規定分析；可否進一步優化？

• 案例：某標桿房企門窗洞口零滲漏構造節點案例

1. 以客戶為關注焦點；客戶滿意三定律和客戶投訴的代價；質量改進四大支柱，質量報修/投訴/第三方滿意度調查/缺陷反饋；

2. 專業背景差異下，如何提高項目整體可靠度？如何增加影響因素可靠性？

• 小故事：決定水桶能裝多少水的因素是什么？

• 新故事：短板下如何提高水桶容量；

• 案例：如何提高外窗防滲漏性能；

• 案例：外墻開窗零滲漏終極構造——如何在門窗單位成本不變總成本降低的前提下改善客戶投訴數據？

• 案例：外墻門窗線條防滲漏構造——如何在門窗單位成本不變總成本不變的前提下改善客戶投訴數據？

• 案例：某標桿房企門窗洞口帶挑檐反檻企口附框零滲漏構造節點案例

• 案例：門窗洞口工廠預制/帶批水板/帶遮陽卷簾鋁合金一體化窗套零滲漏構造節點案例

• 案例：門窗洞口反檻附框及收口缺陷節點案例

• 案例：外窗構造重數不能增加時如何降低主影響因素權重；

1. 增加影響因素（管理行為）可靠性；維保/設計/招采/成本/工程各條線質量改進管控協同； 門窗幕墻材料配置性能需求和價值分析；

2. 門窗性能要求：封閉、開啟、采光、換氣；

3. 維持室內正壓的要求；目前單位成本一定的鋁合金門窗實測合格率能達到多少？材料、抗風壓、開啟扇剛度、五金配置優化；

4. 產品質量管控協同總結：聚焦客戶/統一目標/統一標準/培訓求同/存異均好；

第三部分：工程技術管理

1. 標桿房企工程質量管理理念：工程質量≠施工質量；質量管理≠質量檢驗；質量管理責任≠工程部門責任；持續改進管理體系；

質量管理體系=質量系統預控=設計/材料工藝/運維綜合管控；工程提出/質量組織/職能改進/物業源頭/客戶焦點/圖紙優先/設計龍頭；

1. 質量觀點對比；傳統房企質量管理觀點/標桿房企質量管理觀點

2. 工程技術策劃要點架構

3. 設計質量問題通病；缺乏有效深度的設計構造/缺乏可指導施工的設計做法/不重視現場易建性和易檢性/不重視交付后產品運維的要求

4. 設計品質和效果對客戶的重要性分析；

購買階段價值排序：設計效果＞功能組合＞材料品質＞品牌追求

入住階段價值排序：功能效果＞材料品質＞設計效果＞品牌追求

1. 建立以客戶為關注焦點的質量管理體系；

• 案例：XX地產公司的客戶報修數據庫

質量改進：客戶報修/投訴/第三方調研/缺陷反饋；

80%報修問題：外窗/空鼓/開裂/滲漏/入戶門/電氣

1. 缺陷反饋的重要性及必要性分析

• 例題：窗側邊墻面滲漏缺陷案例；

• 案例：雨棚缺失滲漏缺陷案例；金屬雨棚滲漏案例；地下室采光窗滲漏案例；地下室玻璃采光窗滲漏案例；型材拼接滲漏案例；組角裂縫缺陷案例；組角膠條打膠工藝缺陷案例；組角螺絲工藝缺陷案例；型材鎖體不匹配缺陷案例；緊固件錯用缺陷案例；門窗系統不配套案例；密封膠條彈性\斷裂\收縮\直拼\脫落\變形缺陷案例；膠條設計需求案例；密封膠脫膠缺陷案例；密封膠老化開裂缺陷案例；白油污染缺陷案例；膠體自身開裂缺陷案例；密封膠過薄開裂案例；密封膠和膠條相溶案例；墻體鹽析缺陷案例；干燥環境開裂缺陷案例；酸洗霉斑缺陷案例；外平開窗分析：內開內倒窗分析；系統窗密封優勢；石材幕墻缺陷案例；T型掛件案例；不合格掛件缺陷案例；背栓卡栓案例；石材背網不合格案例；埋板焊接缺陷案例；金屬幕墻開逢缺陷案例；隱框幕墻窗密封缺陷案例；平移窗缺陷案例；幕墻窗密封缺陷案例；密封膠蒸汽爆裂案例；密封膠垂流污染案例；鋁塑門窗；

1. 缺陷反饋管控小結：定量分析找到最佳解決方案/數據優選提煉/施工周期影響質量迭代時間/引進成熟樣本迭代，提升滿意度

2. 施工圖集內容和編制要點；圖集原則/模塊/圖片/技術/參數/成本分析/缺陷反饋

缺陷反饋溯源/要素統計分析改進/改進最優解/構造、材料、工藝、運維

• 案例：施工圖集原則模型圖片

1. 施工圖集設計/合約管控要點；標準化施工圖集：戰略協議/設計協議/咨詢協議/施工協議

2. 標桿企業工程四圖目的：避免設計無圖、圖紙精度不足或圖紙錯誤/明確生產施工工藝驗評、成保、運維標準/明確供方技術標準和管理要求/完成供方戰略采購依據/成本工程重計量依據/實現零變更洽商總價包死

3. 四圖策劃先行：深化設計圖/生產加工圖/現場安裝圖/成品保護圖

• 案例：現場四圖管理缺失案例

• 例題：工程四圖執行例題

• 案例：監理例會過程管控要點

• 例題：監理例會溝通缺陷案例分析

1. 工程交底會議目的：加強掌握產品標準和管理要求/加強專業間學習、協同/提升員工能力素質/提升工程管理水平

2. 工程交底會議內容：工程管理策劃/缺陷反饋圖集/標準化施工圖集/技術標準管理要求，總分包合同條款/質量、進度、成本控制流程和標準/安全文明施工管理流程和標準/設計圖紙深化四圖

3. 工程技術設計交底和圖審會議要點：設計交底4個關鍵要點，PDCA；圖紙審查5個關鍵階段：可研階段/前期階段/開發階段/實樓樣板間施工前/使用階段

• 例題：工程技術設計交底會議缺失圖審案例

1. 工程技術供方管理交底會議內容： 明確本項目總包管理權責范圍/明確本項目監理監督現場施工的權責范圍/明確本項目總控計劃管理要求/明確本項目總分包合約界面劃分/明確本項目會議協調決策機制

2. 工程技術標準要求交底會議內容：本項目質量要求和目標/各單位的施工范圍和部位/本項目指定采用的工藝流程及技術標準/本項目指定采用的驗評標準/本項目指定采用的材料/本項目匹配的施工機具/本項目安全環境要求/本項目特殊工序工藝操作要點

• 例題：工程技術施工交底會議缺失案例

1. 標桿企業施工組織設計和方案審核要點；重點審批施工方案；

2. 搭建樣板間的七目的：出圖/深化設計/限額設計/審圖/設計優化/標準可視化/行銷

3. 四個樣板間類別和作用：設計體驗樣板間/材料部品樣板間/交付標準樣板間/施工工藝樣板間

• 例題：材料部品樣板管理案例；技術標評標合格，門窗質量一定合格么？如何提高門窗技術標評標效果？

1. 技術管控要點總結：預控設計構造配置/最佳實踐、缺陷反饋/標準化施工圖集/高效召開工程會議/預控各項技術交底/施組方案一致性/三個樣板間先行

2. 分組討論與交流

第四部分：工程供方管理

1. 供方合作模式分析；房企與供方合作關系：領導關系/長期戰略合作戰略/真公開招投標/假公開招投標/政府關系強壓

2. 甲方看供方；糾纏不清/躲避新指令/拒不執行/退出去/刁難指定供方

3. 供方看甲方；工程量清單不清/指令不清/反復變更/無法兌現承諾/人材機成本缺失/照管協調不到位；

• 例題：工程量清單不清案例分析

• 例題：反復變更簽證案例分析

• 例題：照管協調不到位案例分析

• 例題：供方照管協調管理要求不到位案例分析

1. 如何讓供方放心：充分溝通/標準量化/合約清晰/交代到位/換位思考/責權對等；

2. 發現自身問題：發現自身問題/尋找解決方案/固化標準要求/提升專業水平/放低甲方姿態/加強甲方協同；

3. 供方索賠策略和甲方反索賠策略：報價/風險預防/深化設計/洽商簽證/結算

• 例題：不平衡報價案例分析

• 例題：現場簽證案例分析

• 例題：變更洽商簽證反索賠案例分析

• 例題：深化設計反索賠案例分析

• 例題：戰略合作反索賠案例分析

1. 供方管理總結：事前、事中、事后；明確各方責權利/同理心/利益共同體/戰略合作關系；

2. 分組討論交流

第五部分：工程質量管理

1. 工程質量策劃框架：資料會議策劃/現場管理策劃/供方管理策劃/交付管理策劃

2. 工程質量檢查目的：質量檢查評估/預警糾正改進偏差/規范工程管理行為/促進體系有效運作/提高水平品質

3. 工程檢查要求和頻次；

• 案例：標桿地產工程檢查權重分析-18年體系與20年體系；標準舊版和新版變化對比-實測實量測區的改變；抽樣取樣范圍及檢測項；

• 案例：外門窗工程實測實量檢查標準示例；外門窗關鍵質量動作控制標準示例；

1. 第三方檢驗標準：標前/巡檢

2. 易檢性質量檢查目的；提高質量問題易檢性：容易發現問題/質量責任到人/質量責任到人/實現一次做好

• 案例：外窗洞口試驗專項可靠性檢驗案例

• 例題：外墻窗洞口防滲漏案例檢驗有效性判定

• 例題：易檢性質量檢查現狀案例分析；如何在達標的同時控制無效成本支出？

1. 幕墻安裝要點；應急預案；安全基本管理；腳手架；安全帶；安全用電；材料堆放裝卸和清理；電焊安全；清洗安全；

2. 分組討論交流

第六部分：門窗幕墻新思路

1. 門窗幕墻電動鏈式開窗器；雨感、風感、氣壓、溫度、濕度、氧氣濃度、二氧化碳濃度、煙感（PM2.5）、玻璃破碎、報警傳感器；

2. 門窗幕墻窗式通風器；改性溶菌酶涂層；

3. 門窗幕墻周邊；

4. 幕墻層間節點及改進建議；

5. 無接觸門窗系統；門禁一臉通系統；人臉識別測溫一體機；自動單元門；自動入戶門；

6. 表面涂層改進建議；產品表面溶菌酶涂層；

7. 智能化生產

目前市面上的單位成本一定的鋁合金門窗現場實測合格率能達到多少？

1. 如何在門窗幕墻成本不變的條件下做到70年不漏水？

2. 如何在門窗單位成本不變總成本降低的前提下改善客戶投訴數據？

3. 如何在門窗單位成本不變總成本不變的前提下改善客戶投訴數據？

4. 門窗幕墻材料配置性能需求和價值分析；哪些是可以優化的成本？哪些是必須花費的成本？哪些必須做設計限額條件？

5. 門窗幕墻技術標評標合格，門窗質量一定是合格的么？如何提高門窗技術標評標效果？

6. 如何在設計選型和配置階段，提升門窗性能的同時大幅降低無效成本？

7. 石材幕墻的價值分析，產品選型分析。幕墻龍骨配置優選；

8. 幕墻成本劃算么？性能達標么？？假幕墻窗的性價比優勢。

9. 國標門窗性能合格標準如何設定和檢測？如何在達標的同時控制無效成本支出？