《標桿房企工程標準化和協同管理的管控要點及實戰案例》

【課程背景】

在當前房地產行業中，工程管理專業作為產品品質的最終呈現者，歷來是被集火詬病的專業，但是也就是這所謂的“背鍋俠”，卻面對著現場施工條件不具備，供方叫不動，圖紙缺失不全，錯誤百出，成本超限額，整改銷項不及時，產品交付不滿意，客戶報修投訴滿天飛，維保不斷根，客戶不買賬的囧境。工程管理專業作為產品的最終制造和呈現者，如何做到站在項目管理的視角，避免產品質量、進度、成本的目標沖突，協同平衡各專業和甲乙方的標準不一致，高效銜接各個專業之間的管理前后邏輯和流程關系，是保證經營管理目標在項目平穩落地的關鍵；

本次課程根據專家23年的工作經歷及經驗（10年中建系統工作經歷、13年地產企業管理經歷），結合清華大學工程制造業精細化及流程化的管理方法，通過對100多個與工程管理有關的實際操作案例進行情景解剖，導出能夠適合大多數地產企業確保工程進度前提下大幅提升產品品質的管理思路和技巧，以及切實落地的手段及措施。

本次課程特點是將標桿地產企業工程管理的實戰經驗與清華大學制造業經典管理理論密切結合，實操案例多、啟發性強，同時可與學員有較多的深度互動，通過互動交流來進一步梳理學員的管理思路及實戰操作。

【課程收益】

1. 深理解掌握工程管理專業的現狀與困惑，找準自身定位以及管理提升之道；

2. 理解掌握工程管理專業與各專業的差異點，了解溝通管理的重要性，掌握以客戶為關注焦點的產品質量目標設定，更好的保證產品質量管理的有效提升；

3. 理解掌握工程管理專業工程策劃的目的，了解項目運營管控的主要目標，把握產品力的本質和現金流及產銷平衡問題，保證策劃和執行雙落位；

4. 理解掌握工程管理專業計劃管理要點，了解四級計劃、里程碑節點、合理工期的重要性，更好的保證產品質量；

5. 理解掌握工程管理專業質量管理的重要節點，了解工程質量和施工質量的不同，如何建立以客戶為關注焦點的質量管理體系，如何提升質量檢查有效性，怎樣做到質量系統預控；

6. 理解掌握工程管理專業成本管理要點，把握成本管理的價值點，聚焦成本有效投放，固化合同內容審批流程和表單格式，做好質量和成本均衡下的產品價值最大化；

7. 理解掌握工程管理專業安全管理的重要性，掌握一個體系，4個要點的構成，安全管理如何為產品質量管理保駕護航；

【課程對象】

房地產企業董事長、總經理、總工、集團分管工程副總、項目總經理、工程總監、工程部經理成本總監、成本部經理、工程部經理、造價工程師等。

【課程大綱】

第一部分：工程協同管理問題的現狀和困惑

1. 我們是否經常遇到這樣的問題和困惑？

1. 各職能部門各自為政，工期延遲追究責任都有理由，問題究竟在哪？

2. 我們的成本控制已經是不能再低了/我們的貨值已經調到最大了，怎么項目還不賺錢；銷售要出的貨我們早就供到位了，市場不好賣不動/政府限購，我們也沒辦法啊；

3. 雖然按時交付了，但仍然有很多質量問題暴露出來；總包維修不及時，第三方維修也不給力；都是行業通病，手工活，修了還修，層出不窮；客戶太矯情了，就是不讓我們去修；疲于應付客戶沒完沒了的報修投訴，每天就像消防隊員；

1. 建立流程化的協同體系；甲方管理原因導致的現場矛盾：專業間的矛盾/甲乙方間的矛盾；跨專業協同/目標標準協同；

第二部分：工程協同管理

1. 分析各專業各部門間對項目管理的差異（工作目標/規范標準/客戶視角/專業背景）；

2. 標桿房企的產品質量目標-客戶投訴率控制指標設定是多少？

3. 以客戶為關注焦點，客戶滿意三定律和客戶投訴的代價；

4. 質量改進四大支柱，質量報修/投訴/第三方滿意度調查/缺陷反饋；

5. 現行工程規范標準設定的目的是什么？可以直接拿來作為企業標準么？

6. 專業背景差異下，如何提高項目整體可靠度？如何增加影響因素可靠性？

• 小故事：決定水桶能裝多少水的因素是什么？

• 新故事：短板下如何提高水桶容量；

• 案例：如何提高外窗防滲漏性能；

• 案例：外窗構造重數不能增加時如何降低主影響因素權重；

1. 增加影響因素（管理行為）可靠性；維保/設計/招采/成本/工程各條線質量改進管控協同；

2. 產品質量管控協同總結：聚焦客戶/統一目標/統一標準/培訓求同/存異均好；

第三部分：工程策劃協同管理

1. 工程策劃的目的；確認運營目標/協同運營流程/平衡專業標準/預控總平合理/規避項目風險；

2. 項目運營管控主要目標；財務目標+銷售目標+進度目標+質量目標；

3. 項目運營管控主要目標；現金流回正/利潤最大/IRR最大/去化速度/去化率；

4. 項目運營管控核心要點； 財務策劃；設計策劃/采購成本策劃/工程策劃/營銷策劃；現金流=轉錢=賺錢，資金財務狀況/回正時間因素/成本最優化/利潤最大化/資金結轉時效； 現金流協同→現金流平衡；

5. 產品質量管控；質量策劃，質量要素→產品質量/圖紙質量/產品標準/供方管理效率/成本最優化；產品質量=去化率+去化速度；產品質量=品牌+口碑；

6. 戰術地圖編制理念：目標可視化/全周期價值最大化/產銷平衡/施工便利；

7. 項目和分期管理目標明確；項目和分期管理目標明確；工程管理目標：進度/質量/銷售目標；

案例：某項目的產品質量目標設定指標分解；

1. 產銷平衡；全周期價值最大/銷售優先/順序開盤/開發適量/銷售不利有效停止生產；

• 案例：某項目產銷平衡示例

• 例題：某項目產銷平衡及分期測算；

1. 戰術地圖編制要點總結：五個確保；工程技術設計交底/設計階段；

2. 甲方經營風險預控；業主行為/項目行為/變更洽商/合同缺陷/施工工藝/法律法規/不可抗力/不可預見；

• 例題：某項目業主行為風險案例分析；

• 例題：某項目項目行為風險案例分析；

1. 工程策劃總結：知行合一/策劃前置/產銷平衡/技術先行/重在執行/；

2. 分組討論與交流；

第四部分：工程成本協同管理

1. 現場成本管理；成本管理是項目總重要職責；

2. 成本支出曲線/工程策劃對項目成本的影響曲線；成本管理價值點分析；設計階段決定了后期成本的70%；

3. 成本管理中常見的幾個問題；缺乏目標成本管理/忽視前期/忽視重點/手段不當；

4. 聚焦成本進行有效投放；分為急需成本控制/影響客戶體驗/可優化/必須支出/調整性不大幾類；不均衡投放；成本聚焦客戶看得見/用得到；

5. 成本管理價值點1；設計階段成本控制介入；缺陷反饋；標準化圖集；

6. 成本管理價值點2；審圖；

7. 成本管理價值點3；工程四圖管理；

8. 成本管理價值點4；施工組織設計管理；

9. 成本管理價值點4；三個樣板間管理；

10. 成本管理價值點5； 現場變更簽證管理；

11. 倡導成本管理“三個固化”；合同內容/審批流程/表單格式固化；

12. 工程款支付管理；按合同約定/注意預扣款/避免超付/結算保修；

13. 合同外增量成本管理；設計變更/工程洽商/現場簽證/零星用工等；

14. 索賠與反索賠；證據收集；

第五部分：工程質量協同管理

1. 標桿房企工程質量管理理念：工程質量≠施工質量；質量管理≠質量檢驗；質量管理責任≠工程部門責任；持續改進管理體系；

質量管理體系=質量系統預控=設計/材料工藝/運維綜合管控；

工程提出/質量組織/職能改進/物業源頭/客戶焦點/圖紙優先/設計龍頭；

1. 質量觀點對比；傳統房企質量管理觀點/標桿房企質量管理觀點

2. 構建支持質量管理體系的組織架構；

3. 持續分析改進；前期策劃.明確標準.過程檢查.后期總結；

4. 質量管理18項管控要點；質量策劃/缺陷反饋/設計優化/資料管理/檔案管理/現場溝通/監理例會/會議管理/工程技術交底/施組審批/送認封管理/示范區先行/三個樣板間/第三方材料檢驗/工序檢查/實測實量/質量巡檢/停止檢查點/易見性質量檢查/檢查記錄/工地開放日/客戶懇談會/成品保護/驗收與交付/代客驗房/帶客驗房/維保交付計劃/限期整改銷項/質量后評估；

5. 質量管理總結：客戶質量＞速度、成本；客戶質量是企業長期穩定發展的重要推動力；

6. 分組討論交流

7. 第六部分：工程安全協同管理

1. 現場安全文明管理；策劃先行/安全防護/文明施工/消防臨水電/衛生防疫；

• 案例：標桿房企安全文明管控目的和評估體系；

1. 現場安全防護管理；三寶四口五臨邊；

• 案例：標桿企業“三寶”——著裝要求示例

• 案例：標桿企業“四口”——施工升降機洞口防護及呼叫系統示例

• 案例：標桿企業“五臨邊”——外窗臨邊示例

1. 現場文明施工管理；功能區域劃分/工地形象整潔/安全通道/安全定型設施;

• 案例：標桿企業視覺體系——導視牌、指示牌示例

1. 消防臨水臨電管理；消防臺/消防演練；

• 案例：標桿企業臨水臨電體系——配電箱示例

1. 衛生防疫管理；建議做到“12個必須”；生產防控/辦公區防控/生活區防控/醫務防控/人員防疫/報告隔離；人車通道分流/管理人員就餐/點餐.分餐.支付/施工現場消殺/體溫檢測/考核上崗；

2. 分組討論交流

3. 工程協同管理總結：前期策劃/中期執行/后期服務和總結改進；